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以下复印件来源于cctv法律礼堂，作者方燕
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可能会有很多人
我有购买小产权房的经验
那么，什么是小产权室？
小所有权的房间到底能买到吗
购买小产权房有那些风险。
如何区分正规商品房和小产权房
秦妹妹今天一次也没说清楚。
01
什么是小产权室？
在农村集体土地上开发建设的、不缴纳土地出让金等费用、无法处理独立房屋所有票的房屋统称为小产权室。
小产权室不是法律的概念，人民在社会实践过程中形成的承诺是俗称。
小产权室包括村民在自家宅基地建设的农民房间、村民委员会、村民在集体土地上集资建设的统一住宅，现在还出现了开发商出资、村民委员会出土共同投资、计划、建设的不动产乃至学校等附属的大楼。 这些小产权房一旦发生权利纠纷，就很可能被认定为违反。
02
有购买小产权房的风险吗？
1 .违反占用土地
无论是村民宅基地的自建房、村集体集资的全建房、村企业的共同建房，都有可能占有耕地、接触市政黄线、建筑红线等现象。 这样的小产权房如果被政府纳入拆迁计划，就会面临被强制拆迁的风险。 这也是小产权房存在的许多风险的根源。
2 .违章建筑缺乏质量监督管理
小产权房普遍存在没有进行建设计划和建设工程许可申请，而且由于缺乏合法遵守的建设质量监督管理，建筑物本身可能存在设计不合理、偷工减料等质量问题，甚至危险室。
3 .非法销售，销售一个房间以上
小产权房在销售过程中不能获得政府颁发的预售或现售许可，双方签署的购买合同也不是法律认可的合同，不能在住房管理局备案，不能取得住房产权证。 另外，由于买卖过程得不到合理有效的监督管理，小产权室在建设买卖的过程中，普遍存在非法销售的情况，有一串多销售的风险，也有开发者卷钱逃跑的情况。
4 .利益受损，维权无门
农村宅基地是整个集体，村民对宅基地也只有采用权，村民把住宅卖给城市居民的买卖行为不能得到法律的同意和保护。 购买者在购买小产权房的情况下，如果遇到一家多销、房屋拆迁、财产分割等情况，很多购买者都很为难维权。
03
我已经买了小产权房，合同比较有效吗？
1 .本集团组织成员之间的小产权房买卖合同通常被认为比较有效
我国法律规定农村宅基地只能分配给本村村民，禁止向城市居民出售，但不禁止在同一个集体组织的成员之间转移。 如果同一集团成员有相应的民事权利能力和行为能力，签订的小产权房买卖合同就是其真正的意思，通常被认定为比较有效。
2 .本集团和其他集团组织成员之间的小产权房买卖合同通常被认定为无效
宅基地采用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享受者的特定身份有关，非集体经济组织的成员无权取得或变相取得。
3 .集体组织成员和城市居民之间的小产权房买卖合同通常被认定为无效
根据《国务院办公厅严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城市居民得不到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 ”。 城镇居民去农村购买农民住房的行为不受法律保护，这种买卖行为通常无效。
但是，城市居民在签订小产权房买卖合同后，取得该集体组织的户口，经相关部门批准，有例外认为该买卖合同通常比较有效。
04
如何区分正规的商品房和小产权房？
正规的商品房预售或现在销售，必须具备国有土地的采用证、建设用地的计划许可证、建设工程的施工许可证、商品房的预售(现在销售)许可证、以及一般所说的五证，只有五证齐全的商品房出售。
另外，小产权室没有五证，相应购买小产权室签订的合同也不能申报。 即使有不动产证明书，也不是当地的不动产登记中心，而是县政府和乡政府发行的。
通过上述分解可知，购买小产权室的风险极高。 因此，在这里请购买者们，无论是从投资还是从个人那里，都不要害怕便宜或麻烦，通过合法遵守的渠道购买房子，防止不必要的风险。
本期嘉宾
方燕
《法律礼堂》生活版主演讲者、中国人民大学法学学士、西北大学经济学硕士、北京金诚同达律师事务所高级合作伙伴、西安分部主任。 现任中华全国律协理事、陕西省律协副会长、党委委员、陕西省女法律工作者协会会长。 擅长企业在国内外的上市、合并重组、债券、民间募捐和风险投资、房地产和基础设施建设、民间商事诉讼仲裁业务。
资料来源: cctv法律礼堂
作者:方燕
:杨晨
初审:张奕帆刘昆
终审:安婧
原标题:“秦小妹说|什么是第20期小产权室？ 小所有权的房间到底能买到吗？ 有那些风险吗？ 』
