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近日，壳牌研究院召开了2018年壳牌思维会议，正式发布了《2018年全国房地产市场年报》，并邀请行业权威专家对房地产市场的发展趋势进行讨论和判断。在此期间，壳牌公司首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领提出了“中国房地产市场已经进入全流通时代”的论断，并对房地产市场全流通概念的内涵进行了深入分析。
在全流通时代，市场的作用和惯性更强
根据杨现领的分析，所谓房地产市场全流通的核心实质是新住房市场、二手房市场和租赁市场不再是孤立和分离的，而是相互增长、相互联系的互动关系。三个市场之间互动的方式、机会和动能决定了房地产市场运行的整体效果。“今天的市场存在一些结构性问题。对房地产市场的观察应该放在全流通的角度，所以许多令人困惑的现象是有道理的。”杨现领指出，“全流通时代”的框架将是理解新变化下中国房地产市场的全新理论。
与以往理解房地产市场变化动因的传统理论相比，全流通理论的先进性在于它强调不同市场之间内在的逻辑差异，并注重它们之间的相互影响，从而改变了以往将租赁市场与买卖市场分开的研究思路。
值得一提的是，在“全流通时代”的概念下，杨现领还提出了影响微观市场运行机制的“交易乘数”效应。什么是交易乘数？也就是说，当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场时，会引发一系列的交易，从而大大扩大了交易总量。具体来说，它主要描述了第一次购房者购买二手房→二手房的所有者更换房子→继续产生新的购买需求……导致连锁交易。
资料来源:壳牌研究院
从这幅图中不难看出，进入二手房的初始交易比例越高，连锁交易的数量越多，乘数效应就越大。事实上，“交易乘数”效应在中国房地产市场上明显更加明显。杨现领表示，中国的住房交易市场和住房资产配置相当活跃，这主要与国内房地产市场和资本市场的成熟有关。目前，国内金融资产波动较大，收入不稳定。房地产作为资产配置的比重很高，整个交易链中的漏损率很低，因此影响更加显著。
“什么是‘全流通时代’？”杨现领说:“这是一个有内部机制的市场，政策调控会起作用，但市场的作用和惯性更强。所有政府力量之所以认为他们可以工作，实际上是基于市场。房屋重置的市场供求和首次置业的需求有所增加或减少，而基本的市场机制一直运作。”
北、上、深，同一条线是不同的
制图:财务来源:金财经
从以上三个数字可以看出，同样是中国一线城市和最热的房地产市场的北京、上海和深圳，在同一时期的商品房价格变化、成交量变化、二手房成交量变化的趋势、幅度和节奏等方面表现完全不同。其中，深圳与其他两个城市的差异尤为明显。
事实上，这三个城市房地产市场的差异正是全流通理论中“交易乘数”的典型诠释。“在全流通时代的框架下，他们不是同一个城市。每个城市的房地产机制和政策传导机制完全不同。”杨现领说。
资料来源:壳牌研究院
他进一步分析，在北京和上海，二手房交易的比例超过70%，换房的比例超过60%。大多数业主在卖完房子后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于2。也就是说，一个新的买家进入市场将导致两个以上的连续交易，这将导致交易量迅速和集中的增加。相比之下，深圳的房屋交易比例相对较低，首次购房者比例相对较高，因此乘数效应相对较低。从这个角度来看，北京和上海的房价上涨主要是由于住房交换需求的快速释放，而深圳的房价上涨主要取决于首次购房者杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。
"政府主导的租赁肯定会在明年填补这个空缺。"
在介绍全流通理论对市场的指导意义时，杨现领着重提到了一点:从全流通的角度来看，租赁、新房和二手房之间的不同结构往往导致市场绩效的差异，因此租赁市场的发展程度对房价有着非常重要的影响。
“一个多层次、多产品线和高质量的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择。购房的紧迫性低，需求释放的速度慢，房价上涨的压力相对较小。”杨现领表示，尽管80%以上的城镇户籍家庭已经拥有自己的住房，但20%的户籍群体仍需要租房，而2亿多外来非户籍人口在租房和非正规住房之间徘徊。
在谈到国内租赁市场的发展时，杨现领坦率地说，他以前对租赁市场化程度、发展速度和租金增长水平的预测现在似乎过于乐观。“今年国内租赁行业的并购发生在大品牌之间。这是一个值得警惕的信号，表明长期租赁公寓在市场的发展已经倒退。”
“因此，我认为明年租赁市场将面临巨大压力。第一有效供给在减少，第二青年的收入压力在增加，流动人口的压力也很大。事实上，经济衰退给他们带来了更大的压力。”对于行业趋势，杨现领有一个明确的判断。他还表示，“政府主导的租赁肯定会在明年弥补这个缺口。”如果它不弥补的立场，将会有问题。”
就在杨现领对媒体发表上述言论的第二天，北京市政府发布了2019年34个涉及重大民生问题的一级项目，其中令人印象深刻的是“2019年将通过新建、收购、改造等方式建设和筹集各类出租屋5万套(套)。
